[succesverhaal] Van kantoor naar appartementen – of een andere bestemming?
Twee dagen voordat Mark Rutte de landsluiting aankondigde, kregen wij de vraag van een bankier om een relatie van hen te helpen aan een lening. De relatie wilde een kantoorpand vlak bij een lokale dorpskern transformeren naar 10 appartementen. De juiste bestemming was er echter nog niet – en dus ook geen bouwvergunning. Betekende dat meteen een ‘nee’?
Voor de bank, die met gebrek aan juiste bestemming en het ontbreken van de bouwvergunning geen heil zag in het plan, bleek het een ‘no go’. Wij zeiden echter niet direct nee. In de afgelopen jaren realiseerden wij tenslotte vaker een oplossing voor een financieringsaanvraag zonder bestemmingsplan of reeds aanwezige vergunning. Uitdaging: de relatie van de bank was dan wel een ervaren ondernemer; hij was helaas een onervaren projectontwikkelaar.
Zoektocht: ondernemende financier met kennis van zaken
De ondernemer wilde de gehele koopsom lenen van de financier. Uit eigen middelen dekte hij dan de kosten tot het verkrijgen van de juiste bestemming en de vergunning. Vanwege de afwijzing van de bank keken we naar andere mogelijkheden. Naast de traditionele top 3 van de banken zijn er bijvoorbeeld diverse vastgoedfinanciers, zoals RNHB, NIBC, Nestr en De Nederlandse. Deze partijen richten zich echter vooral op het financieren van bestaande huurappartementen. Hiermee sluiten ze dus niet aan op de fase met bestemmings- en vergunningsplan die eraan voorafgaat.
We zochten we de oplossing daarom bij particuliere investeerders van Kaasstad Kapitaal, met veel investeerders die ervaring hebben met onroerend goed en/of een vorm van projectontwikkeling. Voor de ondernemer betekende dit naast kapitaal ook relevante kennis en ervaring, en een netwerk aan aannemers, architecten en bouwkundigen die kunnen helpen bij het ontwikkelen van zijn project. De betreffende ondernemer verdiende overigens zijn sporen in een bouwtechnisch bedrijf, dus beschikte hij ter aanvulling ook al over een relevant netwerk.
De financieringsoplossing
Voor de betreffende ondernemer vonden wij zes particuliere investeerders die in gesprek gingen met de ondernemer. In deze situatie schatten de investeerders de kans op vergunning en de kwaliteiten van de ondernemer als ruim voldoende in; gunstig waren de ligging bij de dorpskern en de uitstraling van het getekende object, dat goed leek te passen in de omgeving. Het mogelijke risico was dat de gemeente er ook nog zo over moest denken.
Uiteindelijk bleven er vier investeerders over die gezamenlijk de aankoop financierden. De transactie vond uiteindelijk begin juni 2020 plaats en de ondernemer houdt de investeerders maandelijks op de hoogte van de voortgang. Hiermee versterkt hij de band met zijn investeerders, die daardoor ook eerder bereid zijn te helpen bij onverwachte tegenvallers.
Vanwege het hogere risicokarakter en de relatief korte looptijd van de lening vroegen de investeerders een relatief hoog rendement. In dit geval betekende dat een rente van 6% en een éénmalige bonusrente van 3% (te betalen bij een succesvolle bestemmingswijziging).
De ondernemer in kwestie was blij met het geslaagde financieringstraject – en de investeerders waren dat ook. Een eerste ‘nee’ kan later dus toch een ‘ja’ worden bij het aanboren van de juiste kanalen.
Herkent u deze ambities?
Bent u zelf bezig met of geïnteresseerd in projectontwikkeling? Loopt u tegen beperkingen aan? Wilt u meer weten over de mogelijkheden om uw plannen te financieren? Neem dan contact met ons op.
