[succesverhaal] Projectontwikkeling financieren voordat de vergunningen rond zijn
Begin december 2019 meldde een vastgoedondernemer zich bij ons met de vraag of wij op korte termijn een lening konden realiseren. Hij had deze nodig voor de aankoop en de renovatie van een monumentaal pand, één die hij na renovatie met een mooie winst wilde verkopen. Er was echter nog geen vergunning voor de renovatie. En er was tijdsdruk: vanwege zijn herinvesteringsreserve moest de transactie voor 31 december 2019 plaatsvinden. Wat was voor deze ondernemer een passende financieringsoplossing?
Wie wil financieren als er nog geen vergunning is?
Banken geven op zo’n verzoek vaak geen gehoor, en dat doen zij om twee redenen. Ten eerste is dat vanwege het ontbreken van de vergunning. Immers, als de vergunning uiteindelijk niet verkregen wordt, is de kans groot dat de waarde van het pand daalt. De tweede ‘nee’ ontstaat veelal omdat banken niet happig zijn op financiering voor handel in panden.
In de afgelopen jaren zijn wij daarom vaker benaderd om een alternatieve en creatieve financieringsoplossing te realiseren, onder meer voor panden waarvan de bestemming en of de vergunning nog niet aansluit bij het gewenste gebruik. Maar wie benader je daarvoor als de bank het niet wil of kan?
Een ondernemende investeerder met kennis van zaken
We zochten de oplossing bij particuliere investeerders en niet bij een landelijke opererende vastgoedfinancier. Dit had meerdere redenen. Een van de grootste voordelen is dat particuliere investeerders vaak zelf ervaring hebben met het beleggen in onroerend goed of met een vorm van projectontwikkeling. Naast kapitaal brengen zij dus relevante kennis en ervaring in, en niet zelden een netwerk aan aannemers, architecten en bouwkundigen die kunnen helpen bij het ontwikkelen van een project.
Vooral voor ondernemers die nog geen of weinig ervaring met projectontwikkeling hebben, is dit een belangrijk extra voordeel. Wij togen dus met de vastgoedondernemer naar ons netwerk. In de onderhavige situatie schatten de investeerders binnen dit netwerk de kans op vergunning en de kwaliteiten van de ondernemer als ruim voldoende in. We waren dus een enorme stap verder!
De financieringsoplossing
Voor de betreffende ondernemer vonden wij twee particuliere investeerders die tezamen de aankoop financierden. De transactie kon daardoor plaatsvinden op 31 december 2019. Daarnaast gaven de twee investeerders de garantie af om ook de renovatie te financieren zodra de vergunning binnen was. Het eigen geld van de ondernemer wordt ingezet om de rentelasten tijdens de looptijd te betalen.
Vanwege het hogere risicokarakter en de relatief korte looptijd van deze lening vroegen de particuliere investeerders een relatief hoog rendement. Een hoog rendement kan een hoge rente zijn, of juist een lage rente in combinatie met een winstverdeling. Soms kunt u zelfs afspreken om de gehele rente aan het einde van de looptijd ineens te betalen, als er onvoldoende andere inkomsten zijn.
In deze situatie werd een vaste rente van 8% per jaar afgesproken, die maandelijks wordt voldaan.
Risico en rendement: eerlijk zullen we alles delen
Bovenstaand succesverhaal is een goed voorbeeld van het samen delen van risico en rendement tussen ondernemer en investeerder. Dit versterkt de samenwerking; met een groter belang bij het slagen van uw project zal een investeerder tenslotte nog meer bereid zijn om kennis te delen en het eigen netwerk in te schakelen om te helpen bij de ontwikkeling en afronding van uw project.
Zelf ambities op gebied van projectontwikkeling?
Bent u zelf bezig met of geïnteresseerd in projectontwikkeling en wilt u meer weten over de mogelijkheden om uw plannen te financieren? Neem dan vrijblijvend contact met ons op om naar de oplossingen te kijken.
